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Cabinet indépendant · Neuf · Ancien · Off-market · Depuis 2008
En moyenne, nos clients économisent 4 200 € d'impôts dès la 1ère année. Neuf, ancien, off-market — un conseiller dédié s'occupe de tout.
Exemple de dossier · Réel anonymisé
Lyon 2e · Appartement T2 · 42 m²
Rendement brut
4,9 %
Loyer / mois
750 €
Éco. fiscale LMNP
−3 200 €/an
Bouclé en
6 semaines
Stratégie appliquée : LMNP au réel + financement 80% crédit. Cash-flow positif dès la 1ère année. Économie fiscale immédiate sur les revenus locatifs.
500+ investisseurs accompagnés · 18 ans d'exercice · 100% indépendant
Nos clients
Résultats réels.
+4 800 € d'économie fiscale / an
Deux acquisitions complémentaires en 2022. Cash-flow +180 €/mois. TMI 41 % absorbée.
Sophie & Marc
53 / 56 ans · Ingénieurs · Toulouse
6,5 % de rendement brut
T2 sélectionné, financé et mis en location par CPIM. Zéro dossier monté par elle.
Camille
38 ans · Cadre · Lyon
890 € de loyer / mois
Premier investissement transfrontalier à 28 ans. Plan à 7 ans pour financer sa RP lyonnaise.
Fabrice
28 ans · Cadre IT · Lyon
Notre équipe
Dix conseillers spécialisés — rendement, fiscalité, financement, transmission — qui collaborent sur votre dossier.
Immobilier · Fiscalité · Financement
Depuis 2008
100% indépendant
Lyon · Paris · Bordeaux · Montpellier
À votre tour.
Démarrer mon diagnosticPourquoi CPIM
Neuf, ancien, off-market — nos conseillers sélectionnent l'opportunité la plus adaptée à votre profil, pas au catalogue du promoteur.
Chaque stratégie est calibrée à votre tranche marginale réelle. LMNP, Malraux, SCI, PER — la solution qui correspond à votre situation.
Taux, assurance emprunteur, structure du levier bancaire — négociés indépendamment, sans établissement partenaire imposé.
Votre conseiller est mandaté par vous. Sa recommandation n'est dictée par aucun produit, aucun partenaire, aucun quota commercial.
Un interlocuteur unique de la stratégie à la signature chez le notaire, puis suivi annuel. Vous n'avez qu'un seul dossier à porter.
Lyon, Paris, Clermont, Bordeaux, Montpellier et 40+ villes — nos équipes connaissent les quartiers, les vrais prix, les opportunités.
Votre profil
Pas une solution unique pour tous. Votre situation fiscale, votre horizon et vos objectifs déterminent la bonne stratégie. Identifiez votre profil — on construit la suite ensemble.
Vous ciblez un appartement qui se rembourse seul — voire dégage un revenu net après impôt. Notre équipe sélectionne des biens à fort rendement et monte le dossier fiscal LMNP pour maximiser votre reste-à-vivre.
TMI à 30, 41 ou 45 % ? Des dispositifs comme Malraux, le déficit foncier ou le LMNP permettent de transformer une charge fiscale en levier patrimonial. On calibre le dispositif exact à votre situation.
Vous visez la plus-value à la revente plutôt que le cash immédiat. Quartiers en revalorisation, biens rénovés à fort potentiel, stratégie de revente optimisée : notre équipe terrain connaît les marchés locaux à l'avance.
SCI familiale, démembrement de propriété, transmission, investissement via holding ou PER… Certains projets exigent une ingénierie patrimoniale poussée. Nos conseillers spécialisés montent la structure idéale.
Comment ça marche
Trois étapes, un interlocuteur dédié.
30–45 min · Gratuit
Revenus, imposition, capacité d'emprunt, objectifs — une conversation, pas un formulaire.
Sous 15 jours
Gamme, ville, dispositif fiscal, montage financier — une stratégie écrite pour votre situation.
De l'offre à la signature
Recherche, négociation, notaire, mise en location, suivi annuel — un interlocuteur du début à la fin.
30 min · Gratuit · Sans engagement
Prendre mon rendez-vousNos outils
Capacité d'emprunt, IFI, plus-value, LMNP, succession, donation, retraite — calculs instantanés.
Les 11 simulateurs
Voir tout →Nos solutions
Quatre angles d'entrée selon votre situation — rendement, plus-value, fiscal, sur-mesure. Toujours votre objectif d'abord.
Notre conviction
Unpatrimoineimmobiliernes'improvisepas.Ilseréfléchit,seconçoit,sefinance,seloue,sefiscalise,puissetransmet.Notrerôle,àchaqueétape :penseràvotreplacecequiauraitdûl'être.
Dispositifs maîtrisés
Nos clients
Six histoires anonymisées qui racontent ce que nous faisons concrètement : la situation de départ, la stratégie co-construite, le résultat 2 ans plus tard.
Client
Sophie et Marc
Deux ingénieurs aéronautique à Toulouse, 53 et 56 ans, TMI 41 %, retraite dans 7 à 10 ans. Stratégie en deux acquisitions complémentaires en 2022 : un Pinel+ neuf à Toulouse Saint-Cyprien et un Denormandie ancien rénové en centre Montauban. 310 000 € empruntés sur 20 ans, +180 € de cash-flow mensuel, 4 800 € d'économie d'impôt par an pendant 12 ans.
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Client
Claire
Enseignante de 32 ans à Lyon 7e, premier investissement, aucun patrimoine immobilier au départ. Studio meublé de 24 m² en résidence de services à Dijon, 118 000 € TTC en LMNP au réel sur 25 ans. Loyer 485 € HC, neutralisation fiscale 12 ans. Sélection, négociation, financement et gestion 100 % pilotés par CPIM.
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Client
Camille
Cadre grande distribution, 38 ans, semaines de 60 heures, zéro temps disponible. T2 de 44 m² dans le quartier Salins à Clermont-Ferrand, 92 000 € + 14 000 € de travaux, financé en LMNP au réel sur 20 ans. Loyer 575 € HC, rendement brut 6,5 %, cash-flow +45 €/mois, 8 mois entre diagnostic et premier loyer.
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Client
Fabrice
Cadre IT à Lyon 3e, 28 ans, locataire et sans crédit. Stratégie tremplin : un T2 de 46 m² à Annemasse, 10 minutes de la frontière suisse, financé sur 20 ans à 3,70 %. Loyer 890 € HC tiré par les transfrontaliers, cash-flow neutre, plan à 7 ans pour basculer le capital constitué et la plus-value en apport sur sa résidence principale lyonnaise.
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Client
Valérie et Jean-Claude
Couple récemment retraité à Grenoble, ancien Scellier en bout de cycle fiscal. Revente Scellier puis acquisition d'un T2 de 54 m² en centre Valence rénové, 138 000 € autofinancés (sans crédit). Loyer 650 € HC, +540 € de cash-flow mensuel, neutralisation fiscale ~10 ans, donation-partage en préparation pour les trois enfants.
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Client
Philippe et Cécile
Médecin et architecte DPLG à Lyon 4e, 49 et 48 ans, héritage d'une maison familiale vide à 60 km. Vente puis remploi du produit dans 2 studios meublés à Lyon (22 m² chacun), apport 140 000 € + 60 000 € empruntés sur 15 ans en LMNP au réel. Loyers cumulés 855 € HC, +210 €/mois de cash-flow, et donation-partage en préparation pour les trois enfants.
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Client
Antoine
Médecin généraliste libéral à Lyon 6e, 47 ans, TMI 45 %, BNC 165 000 €. Achat d'un T4 haussmannien de 115 m² à Brotteaux (480 000 € + 130 000 € de travaux lourds). Déficit foncier : 10 700 €/an déductibles du revenu global pendant 3 ans (32 100 € d'IR économisés) + report sur revenus fonciers futurs ~85 000 € sur 10 ans. Loyer 1 850 € HC après rénovation.
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Client
Léa
Banquière d'investissement, 36 ans, expatriée à Singapour depuis 8 ans, retour à Lyon prévu septembre 2025. T3 de 65 m² en résidence étudiante à Bordeaux Caudéran, 320 000 € TTC, financé 280 000 € sur 25 ans à 3,85 % en prêt non-résident. Loyer 1 080 € HC, amortissement comptable qui neutralisera fiscalement les loyers les 11 prochaines années — précisément quand Léa basculera en TMI française 41 %.
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Client
Bertrand
Ex-fondateur d'une PME tech cédée 3,2 M€ en mars 2024, 54 ans, marié, 2 enfants étudiants. SCI à l'IS détenue 99 % par Bertrand et 1 % par sa fille, pour 3 acquisitions diversifiées sur 18 mois (immeuble de rapport Bordeaux, T2 Toulouse, local commercial loué à un franchisé). 1,4 M€ investis, +30 000 € de cash-flow annuel après IS, donation-partage 30 % préparée en démembrement.
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Client
Marc-Antoine et Sylvie
Couple en seconde union, séparation de biens, 3 enfants au total des deux lits (24, 22, 18 ans). Création d'une SCI familiale à l'IR détenue 50/50 pour acquérir un T3 ancien de 78 m² au cœur du quartier Mazarin à Aix-en-Provence (425 000 € + 35 000 € frais). Donation immédiate de la nue-propriété aux 3 enfants à 33 % chacun en démembrement, abattement 100 000 € par enfant activé, droits de donation calculés sur 60 % de la valeur (démembrement art. 669 CGI).
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Client
Patricia
Cadre RH 58 ans à Lille, divorcée, deux Pinel achetés en 2014 (T1 Lille 165 k€ + T2 Tours 220 k€) arrivés en bout de cycle fiscal. Aucun nouvel achat : meublement des deux biens (12 000 €), immatriculation LMNP, comptabilité commerciale. L'amortissement (~14 000 €/an cumulés) neutralise fiscalement les loyers pour 10 à 12 ans supplémentaires, soit ~5 200 € d'IR économisés par an vs régime foncier précédent.
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Client
Olivier et Sandrine
Couple de chefs d'entreprise et profession libérale à Mâcon, 48 et 46 ans, TMI 45 %, ~52 000 € d'IR par an. Acquisition d'un T3 de 95 m² au 4e étage d'un hôtel particulier rue du Bœuf, en plein secteur sauvegardé du Vieux Lyon (PSMV approuvé). 540 000 € d'achat + 380 000 € de travaux validés par les Bâtiments de France. Réduction d'impôt Malraux 30 % : 114 000 € d'IR économisés étalés sur 3 ans, plus une plus-value latente sur un bien classé UNESCO.
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Client
Karim et Yasmine
Couple en région lyonnaise, 32 et 30 ans. Karim est technicien automobile (CDI grand groupe), Yasmine aide-soignante en CHU. Revenus combinés 3 800 € net mensuels, deux enfants en bas âge, locataires en HLM. Premier achat locatif : T2 ancien de 50 m² à Saint-Étienne Bellevue (78 000 € + 6 000 € rafraîchissement), conventionné Loc'Avantages pour réduire l'IR de 20 % du loyer perçu et garantir un loyer abordable. Cash-flow neutre après crédit et IR.
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Client
Sandra
Infirmière diplômée d'État en CHU stéphanois, 38 ans, célibataire avec un enfant de 9 ans, 2 350 € net mensuels (avec primes de nuit). Premier investissement modeste mais structurant : studio meublé de 22 m² à Limoges centre (62 000 € TTC), à proximité de la fac de droit et de l'hôpital Dupuytren. LMNP au réel sur 25 ans à 3,90 %, ticket d'entrée 8 000 €, loyer 380 € HC, neutralisation fiscale 11 ans grâce à l'amortissement bâti + mobilier.
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Client
Julien
Technicien voie SNCF, 41 ans, divorcé avec un enfant en garde alternée (12 ans). Salaire 2 800 € net + heures supplémentaires, vit à Avignon en résidence principale acquise en sortie de mariage (crédit jusqu'en 2032). Premier locatif post-divorce : T2 ancien 45 m² à Béziers centre (95 000 € + 5 000 € rafraîchissement), financé sur 20 ans à 3,85 %, apport 15 000 €. Loyer 540 € HC, cash-flow neutre, LMNP au réel.
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Nos articles
Sélection éditoriale de CPIM, fiscalité, doctrine, marché. Pas de ventes déguisées : juste ce qu'un investisseur avisé doit comprendre avant de décider.
Questions fréquentes
Tous nos échanges sont gratuits, du diagnostic initial à la revue patrimoniale annuelle. Les honoraires sont transparents et présentés en amont — sans commission cachée.
Nous sommes indépendants. Nous ne vendons aucun produit maison, nous ne touchons aucune commission des promoteurs ni des banques. Notre seul intérêt, c'est que votre opération tienne ses promesses dans 5, 10, 20 ans.
Oui. Tous nos échanges sont gratuits et sans engagement. Vous pouvez repartir avec des éléments chiffrés sans jamais travailler avec nous. Vous décidez quand vous êtes prêt.
Non. Beaucoup de clients viennent avec juste une intuition ("j'aimerais investir") ou un besoin ("je veux réduire mes impôts"). Notre rôle, c'est justement de partir de votre situation pour construire une stratégie, pas de vous vendre un produit.
Non. Beaucoup de nos clients démarrent sans patrimoine immobilier, un crédit locatif se monte sur les revenus et le futur loyer, pas sur l'épargne. À partir d'environ 150 000 € de budget total (apport + crédit), nous montons une stratégie complète. En-dessous, nous orientons honnêtement vers la solution adaptée (LMNP clé en main, assurance-vie en unités de compte immobilières). Dans tous les cas, l'échange initial est sans engagement et vous repartez avec un avis utile.
25 ans ou 65 ans, le levier crédit reste accessible dès que les revenus sont stables. Ce qui compte : la cohérence du projet avec votre horizon, pas votre âge.
Notre simulateur donne une capacité d'emprunt en 2 minutes. CDI, fonctionnaire, indépendant (2+ ans d'historique) — la majorité des profils stables passe les 35 % d'endettement. Pour un avis précis, un conseiller monte le dossier avec vous.
Encore une question ? On y répond en direct.
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