L'investissement immobilier,
de A à Z.

Client

Sophie et Marc

Deux ingénieurs aéronautique à Toulouse, 53 et 56 ans, TMI 41 %, retraite dans 7 à 10 ans. Stratégie en deux acquisitions complémentaires en 2022 : un Pinel+ neuf à Toulouse Saint-Cyprien et un Denormandie ancien rénové en centre Montauban. 310 000 € empruntés sur 20 ans, +180 € de cash-flow mensuel, 4 800 € d'économie d'impôt par an pendant 12 ans.

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Client

Claire

Enseignante de 32 ans à Lyon 7e, premier investissement, aucun patrimoine immobilier au départ. Studio meublé de 24 m² en résidence de services à Dijon, 118 000 € TTC en LMNP au réel sur 25 ans. Loyer 485 € HC, neutralisation fiscale 12 ans. Sélection, négociation, financement et gestion 100 % pilotés par CPIM.

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Client

Camille

Cadre grande distribution, 38 ans, semaines de 60 heures, zéro temps disponible. T2 de 44 m² dans le quartier Salins à Clermont-Ferrand, 92 000 € + 14 000 € de travaux, financé en LMNP au réel sur 20 ans. Loyer 575 € HC, rendement brut 6,5 %, cash-flow +45 €/mois, 8 mois entre diagnostic et premier loyer.

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Fabrice

Cadre IT à Lyon 3e, 28 ans, locataire et sans crédit. Stratégie tremplin : un T2 de 46 m² à Annemasse, 10 minutes de la frontière suisse, financé sur 20 ans à 3,70 %. Loyer 890 € HC tiré par les transfrontaliers, cash-flow neutre, plan à 7 ans pour basculer le capital constitué et la plus-value en apport sur sa résidence principale lyonnaise.

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Client

Valérie et Jean-Claude

Couple récemment retraité à Grenoble, ancien Scellier en bout de cycle fiscal. Revente Scellier puis acquisition d'un T2 de 54 m² en centre Valence rénové, 138 000 € autofinancés (sans crédit). Loyer 650 € HC, +540 € de cash-flow mensuel, neutralisation fiscale ~10 ans, donation-partage en préparation pour les trois enfants.

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Client

Philippe et Cécile

Médecin et architecte DPLG à Lyon 4e, 49 et 48 ans, héritage d'une maison familiale vide à 60 km. Vente puis remploi du produit dans 2 studios meublés à Lyon (22 m² chacun), apport 140 000 € + 60 000 € empruntés sur 15 ans en LMNP au réel. Loyers cumulés 855 € HC, +210 €/mois de cash-flow, et donation-partage en préparation pour les trois enfants.

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Antoine

Médecin généraliste libéral à Lyon 6e, 47 ans, TMI 45 %, BNC 165 000 €. Achat d'un T4 haussmannien de 115 m² à Brotteaux (480 000 € + 130 000 € de travaux lourds). Déficit foncier : 10 700 €/an déductibles du revenu global pendant 3 ans (32 100 € d'IR économisés) + report sur revenus fonciers futurs ~85 000 € sur 10 ans. Loyer 1 850 € HC après rénovation.

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Client

Léa

Banquière d'investissement, 36 ans, expatriée à Singapour depuis 8 ans, retour à Lyon prévu septembre 2025. T3 de 65 m² en résidence étudiante à Bordeaux Caudéran, 320 000 € TTC, financé 280 000 € sur 25 ans à 3,85 % en prêt non-résident. Loyer 1 080 € HC, amortissement comptable qui neutralisera fiscalement les loyers les 11 prochaines années — précisément quand Léa basculera en TMI française 41 %.

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Client

Bertrand

Ex-fondateur d'une PME tech cédée 3,2 M€ en mars 2024, 54 ans, marié, 2 enfants étudiants. SCI à l'IS détenue 99 % par Bertrand et 1 % par sa fille, pour 3 acquisitions diversifiées sur 18 mois (immeuble de rapport Bordeaux, T2 Toulouse, local commercial loué à un franchisé). 1,4 M€ investis, +30 000 € de cash-flow annuel après IS, donation-partage 30 % préparée en démembrement.

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Client

Marc-Antoine et Sylvie

Couple en seconde union, séparation de biens, 3 enfants au total des deux lits (24, 22, 18 ans). Création d'une SCI familiale à l'IR détenue 50/50 pour acquérir un T3 ancien de 78 m² au cœur du quartier Mazarin à Aix-en-Provence (425 000 € + 35 000 € frais). Donation immédiate de la nue-propriété aux 3 enfants à 33 % chacun en démembrement, abattement 100 000 € par enfant activé, droits de donation calculés sur 60 % de la valeur (démembrement art. 669 CGI).

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Client

Patricia

Cadre RH 58 ans à Lille, divorcée, deux Pinel achetés en 2014 (T1 Lille 165 k€ + T2 Tours 220 k€) arrivés en bout de cycle fiscal. Aucun nouvel achat : meublement des deux biens (12 000 €), immatriculation LMNP, comptabilité commerciale. L'amortissement (~14 000 €/an cumulés) neutralise fiscalement les loyers pour 10 à 12 ans supplémentaires, soit ~5 200 € d'IR économisés par an vs régime foncier précédent.

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Olivier et Sandrine

Couple de chefs d'entreprise et profession libérale à Mâcon, 48 et 46 ans, TMI 45 %, ~52 000 € d'IR par an. Acquisition d'un T3 de 95 m² au 4e étage d'un hôtel particulier rue du Bœuf, en plein secteur sauvegardé du Vieux Lyon (PSMV approuvé). 540 000 € d'achat + 380 000 € de travaux validés par les Bâtiments de France. Réduction d'impôt Malraux 30 % : 114 000 € d'IR économisés étalés sur 3 ans, plus une plus-value latente sur un bien classé UNESCO.

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Client

Karim et Yasmine

Couple en région lyonnaise, 32 et 30 ans. Karim est technicien automobile (CDI grand groupe), Yasmine aide-soignante en CHU. Revenus combinés 3 800 € net mensuels, deux enfants en bas âge, locataires en HLM. Premier achat locatif : T2 ancien de 50 m² à Saint-Étienne Bellevue (78 000 € + 6 000 € rafraîchissement), conventionné Loc'Avantages pour réduire l'IR de 20 % du loyer perçu et garantir un loyer abordable. Cash-flow neutre après crédit et IR.

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Client

Sandra

Infirmière diplômée d'État en CHU stéphanois, 38 ans, célibataire avec un enfant de 9 ans, 2 350 € net mensuels (avec primes de nuit). Premier investissement modeste mais structurant : studio meublé de 22 m² à Limoges centre (62 000 € TTC), à proximité de la fac de droit et de l'hôpital Dupuytren. LMNP au réel sur 25 ans à 3,90 %, ticket d'entrée 8 000 €, loyer 380 € HC, neutralisation fiscale 11 ans grâce à l'amortissement bâti + mobilier.

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Client

Julien

Technicien voie SNCF, 41 ans, divorcé avec un enfant en garde alternée (12 ans). Salaire 2 800 € net + heures supplémentaires, vit à Avignon en résidence principale acquise en sortie de mariage (crédit jusqu'en 2032). Premier locatif post-divorce : T2 ancien 45 m² à Béziers centre (95 000 € + 5 000 € rafraîchissement), financé sur 20 ans à 3,85 %, apport 15 000 €. Loyer 540 € HC, cash-flow neutre, LMNP au réel.

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